Les investisseurs convoitent de plus en plus l’immobilier locatif, considéré comme un placement sûr et rentable. Depuis 35 ans, les prix sur le marché augmentent de 5 % par an en moyenne[1] : attirés par l’idée d’une plus-value à la revente, les acquéreurs peuvent également compter sur l’effet levier du financement… Sans oublier l’apport mensuel des loyers qui optimise davantage l’investissement. Mais pour que l’opération offre les meilleurs rendements, ne vous trompez pas de bien ! Nos conseils pour mener votre projet avec plus de garanties !
La localisation
Vous comptez certainement utiliser les loyers pour rembourser une partie de votre emprunt chaque mois. Mais pour percevoir cet argent, vous avez besoin de trouver des occupants rapidement : c’est la raison pour laquelle le choix de l’emplacement mérite une mûre réflexion. Si les villes les plus attractives restent Luxembourg et Esch-sur-Alzette, d’autres communes présentent un fort potentiel. Privilégiez toujours les quartiers proches des bassins d’emploi, bien desservis par les transports en commun et à quelques pas des commodités (magasins, services, écoles, etc.). Parmi les localités les plus demandées sur le Grand-Duché, on cite notamment Hesperange, Frisange, Leudelange ou encore Capellen.
« Le choix de l’emplacement mérite une mûre réflexion. »
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Le budget et les rendements l’immobilier locatif
En fonction de vos objectifs, vous ne vous positionnerez pas sur le même type d’investissement : pour préparer votre retraite en obtenant des revenus supplémentaires ou une plus-value à la revente. Suivant le cas vous allez privilégiez la sécurité ou le rendement. En effet, plus votre apport en fonds propres est élevé plus le rendement locatif est réduit, mais le risque se réduit aussi.
Avec un apport couvrant 30 à 50 % du prix de revient, faites en sorte que vos loyers représentent la quasi-totalité des mensualités du prêt. De cette façon, l’opération n’impactera pas votre pouvoir d’achat. Elle vous permettra de mieux anticiper la baisse de revenus liée à l’arrêt de votre activité professionnelle, par exemple.
En revanche, si vous visez des rendements hauts et plus rapides, vous vous augmenterez votre emprunt pour augmenter votre volume d’investissement.
Dans tous les cas d’espèces, il est utile de veiller à diversifier votre patrimoine : plusieurs types de logements, dans des zones géographiques différentes.
Pour connaître le rendement de votre investissement, vous devez savoir que vous serez imposé sur vos loyers. Toutefois, vous pourrez déduire les intérêts de vos revenus, tout comme les frais d’entretien et de syndic. De plus, si vous choisissez un logement neuf, vous pouvez appliquer un amortissement de 6 % du montant du coût de construction – le terrain n’étant pas visé par l’amortissement – du bien pour le calcul de vos impôts pendant 6 ans, ce qui vous permet d’optimiser votre fiscalité pendant les premières années suivant votre achat.
« Selon les circonstances, un bon investissement peut générer des rendements de 6 à 10 %. »
La forme de l’investissement immobilier locatif
L’investissement immobilier sous forme de SCI, société civile immobilière, présente des avantages dans certains cas. Par exemple, cette alternative simplifie les transmissions successorales (notamment en présence de plusieurs héritiers). Au niveau fiscal, les revenus (loyers) de la SCI ne sont pas imposés au titre de la société, mais aux personnes physiques qui la composent. Le revenu imposable est divisé entre chaque associé, proportionnellement à sa part dans la SCI.
Tous les investissements immobiliers doivent être envisagés dans la perspective propre de l’acquéreur. En effet, le projet se façonne en fonction des buts visés, pour qu’il donne accès aux rendements souhaités et aux conditions fiscales les plus attractives. Afin de ne pas se tromper dans cette opération, demandez les conseils à votre agent immobilier de confiance qui pourra accompagner tout au long de l’investissement.
[1] https://www.banquedeluxembourgnews.com/fr/bank/blnews/-/l-investissement-residentiel-locatif-a-luxembourg-quel-etat-des-lieux-2-sur-6-
